A vistoria de imóvel é obrigatória por lei?

Não há obrigatoriedade legal de vistoria formal, mas a Lei 8.245/91 obriga o inquilino a devolver o imóvel no estado em que recebeu. Sem vistoria documentada, fica difícil para o proprietário comprovar danos.

Posso fazer vistoria sem o inquilino presente?

Pode, mas perde valor probatório. O ideal é fazer com inquilino presente e ambos assinarem o laudo.

Pintura nova é obrigatória na devolução?

Não, salvo cláusula contratual específica. Tribunais geralmente entendem que pintura desbotada após anos de uso é desgaste natural.

Quanto tempo após a saída posso questionar danos?

Tem que ser na vistoria de saída, antes de devolver a caução. Após devolução, fica muito difícil cobrar.

Vistoria de Entrada e Saída: Checklist Completo + Modelo Grátis [2026]

A maioria das brigas entre proprietário e inquilino no fim do contrato existe por um motivo só: vistoria mal feita na entrada. Sem registro detalhado do estado original, qualquer dano novo vira "já estava assim". Sem isso, fica praticamente impossível justificar retenção de caução ou cobrança de reparos.

Este guia traz o checklist completo, o que a lei exige, o modelo de laudo pronto e os erros que custam caro tanto na entrada quanto na saída.

O que diz a Lei sobre vistoria

A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) não obriga vistoria formal, mas o art. 23, III estabelece o dever do inquilino de "restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

A consequência prática é direta. Se não houver registro do estado original, a presunção judicial favorece o inquilino. Por isso, vistoria detalhada com fotos, vídeo e laudo assinado é o documento mais importante do contrato de locação depois do próprio contrato.

Vistoria de entrada — checklist completo

A vistoria de entrada deve ser feita no dia da entrega das chaves, com inquilino presente, e deve cobrir cada cômodo separadamente.

Documentação obrigatória

Contrato de locação assinado
RG e CPF do inquilino
Hidrômetro e relógio de luz com leitura inicial registrada
Chaves entregues (quantas e de quê)

Cômodo a cômodo

Sala / Estar / Jantar: pintura, piso, teto, janelas, tomadas e interruptores.

Cozinha: armários, bancada, eletrodomésticos (se incluído), azulejos, vazamentos.

Banheiro: vaso sanitário, pia, box, chuveiro, azulejos, ventilação.

Quartos: mesma checagem da sala + armários embutidos.

Áreas externas: varanda, quintal, garagem.

Sistemas: elétrica, hidráulica, gás, internet.

Registro fotográfico — regra do 5

Para cada cômodo, mínimo de 5 fotos:

Visão geral
Detalhe do piso
Detalhe do teto
Detalhe de uma parede
Detalhe de equipamentos/móveis

Vídeo curto de 360º em cada cômodo é fortemente recomendado.

Modelo de laudo de vistoria

LAUDO DE VISTORIA DE [ENTRADA / SAÍDA]

Imóvel: [endereço completo] Locador: [nome, CPF] Locatário: [nome, CPF] Data: [dia/mês/ano]

1. ESTADO GERAL O imóvel encontra-se em estado [excelente / bom / regular / ruim] de conservação.

2. LEITURAS

Hidrômetro: [número] m³

Relógio de luz: [número] kWh

3. CHAVES ENTREGUES

[N] cópias da chave principal

4. INVENTÁRIO POR CÔMODO [descrição detalhada por cômodo]

5. ANEXOS

[N] fotografias

[N] vídeos

[Cidade], [data]

Locador: ___________________________ Locatário: __________________________

Vistoria de saída — desgaste natural vs. dano

A Lei 8.245/91 obriga restituição "no estado em que recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal".

Desgaste natural (não cobrável): pintura desbotada após 2+ anos, marcas leves de móveis em piso, rejunte amarelado, pequenas marcas de pregos.

Dano (cobrável): furos grandes em parede, piso lascado, manchas persistentes, vidro quebrado, equipamento que não funciona mais.

Cálculo do que reter da caução

Se houver dano, calcular orçamento real do reparo, aplicar depreciação proporcional ao tempo de uso e apresentar ao inquilino com documento.

Exemplo. Pintura completa de R$ 4.000. Inquilino morou 3 anos. Pintura tem vida útil de 5 anos. Pode-se cobrar (5-3)/5 = 40% = R$ 1.600.

Os 5 erros que destroem a vistoria

Fazer só na entrada e nunca registrar saída.
Vistoria genérica sem fotos.
Inquilino não assinou o laudo.
Confiar na palavra ("combinado por WhatsApp").
Esquecer leitura de medidores.

Como a Locatti elimina o trabalho manual

Vistoria detalhada com fotos, vídeo, leitura de medidores e laudo formatado leva 2-3 horas se feita manualmente. Na Locatti: app guia o proprietário cômodo a cômodo, fotos organizadas automaticamente, laudo gerado em PDF formatado, comparação automática entrada vs. saída e cálculo sugerido de retenção de caução.