Posso cobrar juros e multa por atraso?

Sim, desde que previstos no contrato. A Lei 8.245/91 permite multa de até 10% e juros de mora de 1% ao mês, além de correção monetária pelo índice contratado.

Quantos dias de atraso configuram inadimplência?

A inadimplência configura-se no primeiro dia útil após o vencimento. Mas a prática recomenda esgotar tentativas amigáveis até o dia 30 antes de ajuizar a ação de despejo.

Preciso de advogado para cobrar aluguel atrasado?

Para cobrança extrajudicial não. Para ajuizar ação de despejo, sim, é obrigatória a representação por advogado.

O fiador também pode ser cobrado?

Sim. Se houve fiador no contrato, ele responde solidariamente pelo aluguel inadimplido.

Como Cobrar Aluguel Atrasado Sem Perder o Inquilino [Guia 2026]

Cobrar aluguel atrasado é a parte mais desconfortável de ser proprietário. Ninguém gosta de ligar lembrando inquilino do vencimento, e ninguém quer estourar a relação por causa de três dias de atraso. Mas a verdade é que a forma como você conduz essa cobrança nas primeiras semanas determina se vai receber ou virar mais um caso de despejo no Judiciário.

Este guia foi feito para o proprietário que cuida dos próprios imóveis e precisa de um roteiro claro: o que fazer no dia 1, no dia 5, no dia 15 e quando partir para o jurídico. Sem teoria, com modelos prontos.

Quantos dias de atraso justificam cobrar?

Pela Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91), o aluguel pode ser cobrado a partir do primeiro dia útil após o vencimento. Mas cobrar no dia seguinte é insistente e desnecessário na maioria dos casos. A boa prática se divide em quatro janelas:

Dia 1-3 — Tolerância: muitos atrasos são esquecimento, problema bancário, viagem. Não fazer nada.

Dia 3-7 — Lembrete amigável: mensagem curta e cordial. Sem ameaça, sem cobrança formal.

Dia 7-15 — Cobrança formal: comunicação por escrito com data, valor, encargos e prazo para pagamento.

Dia 15-30 — Notificação extrajudicial: documento com força probatória para futura ação judicial.

Dia 30+ — Ação de despejo por falta de pagamento: caminho judicial, com fundamento no art. 9º, III da Lei 8.245/91.

A regra prática é simples. Antes do dia 7, cobrança humana. Entre dia 7 e 15, cobrança escrita. A partir do dia 15, cobrança documentada com vista para o Judiciário.

O que cobrar além do aluguel

O contrato precisa estar claro sobre os encargos por atraso. A Lei 8.245/91 e o Código Civil permitem três cobranças cumulativas:

Multa contratual: até 10% sobre o valor do aluguel, conforme cláusula expressa no contrato.

Juros de mora: 1% ao mês, ou o que estiver previsto no contrato, sobre o valor em atraso.

Correção monetária: atualização pelo índice contratual (geralmente IGP-M ou IPCA) desde o vencimento.

Exemplo prático. Aluguel de R$ 2.500 com 30 dias de atraso, multa de 10%, juros de 1% ao mês e correção pelo IPCA (suponhamos 0,4% no período):

Aluguel: R$ 2.500,00
Multa (10%): R$ 250,00
Juros (1%): R$ 25,00
Correção (0,4%): R$ 10,00
Total a cobrar: R$ 2.785,00

Modelo de mensagem amigável (dia 3-7)

Use por WhatsApp ou e-mail. Tom direto, sem cobrança emocional.

Olá [nome do inquilino], tudo bem?

Passando para lembrar que o aluguel referente a [mês/ano] venceu em [data] e ainda não consta como pago. Quer dizer que houve algum problema no pagamento?

Caso já tenha pago, me envia o comprovante para eu conferir. Caso ainda não, qualquer dificuldade me avisa que conversamos.

Modelo de cobrança formal (dia 7-15)

Prezado(a) [nome],

Conforme contrato celebrado em [data], o aluguel do mês de [mês/ano] no valor de R$ [valor] venceu em [data] e até a presente data não foi quitado.

Solicito o pagamento do valor original acrescido dos encargos contratuais (multa de [X]%, juros de mora de 1% ao mês e correção monetária), totalizando R$ [valor total], no prazo de até [data].

Em caso de não pagamento, serão tomadas as providências legais cabíveis, nos termos da Lei 8.245/91.

Modelo de notificação extrajudicial (dia 15-30)

NOTIFICAÇÃO EXTRAJUDICIAL

Pelo presente instrumento, fica V.Sa. NOTIFICADO(A) de que o aluguel referente ao mês de [mês/ano], no valor de R$ [valor], encontra-se inadimplido.

Conforme cláusula contratual e nos termos da Lei 8.245/91, fica V.Sa. constituído(a) em mora a partir do recebimento desta, devendo efetuar o pagamento no prazo de 15 (quinze) dias.

O não pagamento ensejará o ajuizamento de ação de despejo por falta de pagamento, nos termos do art. 9º, III, e art. 62 da Lei 8.245/91.

Notificação por cartório custa entre R$ 100 e R$ 300.

Erros que custam caro

Cortar a água, luz ou trocar a fechadura. Configura crime de exercício arbitrário das próprias razões (CP, art. 345).

Cobrar com agressividade no WhatsApp. Mensagens estridentes podem virar prova de assédio.

Aceitar acordo verbal sem formalizar. Todo acordo precisa estar por escrito e assinado.

Esquecer de cobrar correção e juros. Quem cobra só o aluguel vencido renuncia a um valor que o contrato garantia.

Como a Locatti automatiza tudo isso

Cobrança manual consome horas e gera desconforto. A Locatti faz a esteira completa no automático: lembrete amigável 3 dias antes do vencimento, cobrança formal por e-mail e WhatsApp no dia seguinte ao atraso, cálculo automático de multa, juros e correção, geração de notificação extrajudicial pronta no dia 15, histórico completo registrado para uso judicial se necessário.